Interdiction des logements G : l'état de la situation en 2026
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au sens du DPE sont interdits à la mise en location. Cette interdiction, issue de la loi Climat & Résilience du 22 août 2021, marque une rupture nette dans l'histoire de l'immobilier locatif français : pour la première fois, un critère de performance énergétique devient une condition légale de louabilité.
En 2026, un an après l'entrée en vigueur de cette première échéance, les propriétaires et investisseurs doivent composer avec une réalité nouvelle : un bien G ne peut plus être mis en location, et les logements F se rapprochent de leur propre échéance (2028). La question n'est plus de savoir si ces règles seront appliquées, mais de mesurer leur impact géographique précis et d'adapter les stratégies d'investissement en conséquence.
Le calendrier complet des interdictions
La Loi Climat & Résilience a établi un calendrier progressif des interdictions de mise en location :
| Classe DPE | Date d'interdiction | Logements concernés (estimation) |
|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | ~600 000 logements locatifs |
| F | 1er janvier 2028 | ~1,2 million de logements locatifs |
| E | 1er janvier 2034 | ~2,7 millions de logements locatifs |
Ces chiffres portent sur les logements locatifs (résidences principales louées dans le parc privé). Les résidences secondaires et les logements occupés par leurs propriétaires ne sont pas directement concernés par l'interdiction de location, mais subissent d'autres contraintes (obligation d'audit, décote à la vente, etc.).
Ce que l'interdiction signifie concrètement
L'interdiction de mise en location d'un logement G signifie que :
- Aucun nouveau bail (meublé ou nu) ne peut être signé pour ce logement,
- Le bail en cours peut se poursuivre jusqu'à son terme, mais le propriétaire ne peut pas l'augmenter le loyer (gel des loyers),
- En cas de reconduction tacite, le logement doit avoir été rénové pour rester éligible à la location.
En pratique, beaucoup de propriétaires se retrouvent dans une situation de transition inconfortable : le locataire actuel est maintenu dans les lieux, mais le propriétaire ne peut pas relever le loyer et doit anticiper les travaux pour ne pas se retrouver avec un bien vide et impossible à relouer.
Cartographie des communes les plus exposées
Les facteurs géographiques du risque G
La concentration de logements classés G n'est pas aléatoire sur le territoire. Elle suit des logiques précises :
1. L'ancienneté du parc immobilier Les communes où le bâti est majoritairement antérieur à 1948 concentrent une proportion élevée de logements G. Ces constructions, érigées sans aucune réglementation thermique, présentent des déperditions énergétiques massives.
2. Le type de bâti dominant Les maisons individuelles isolées, non attenantes, perdent davantage de chaleur que les appartements en copropriété (effet de masse thermique). Les communes rurales avec habitat dispersé et pavillonnaire ancien sont donc particulièrement exposées.
3. Le niveau de revenus des ménages Dans les communes à faibles revenus médians, les propriétaires ont moins de capacité à financer des travaux de rénovation. Le parc se dégrade plus vite et les mauvaises classes DPE s'accumulent.
4. Les régions climatiques exigeantes Les régions avec des hivers froids (Nord, Est, Massif Central, Alpes) combinées à un parc ancien non isolé produisent les taux de logements G les plus élevés.
Comment identifier les communes à risque
Sur IndiceVille, le bloc DPE de chaque fiche ville affiche le pourcentage de passoires thermiques (logements F et G) ainsi que le DPE moyen de la commune. Ce sont les deux indicateurs de base pour évaluer le niveau d'exposition réglementaire d'un territoire.
Pour une vision plus large :
- l'analyse DPE 2025 classe les départements par taux de passoires,
- le classement Top France DPE identifie les villes avec le meilleur parc énergétique,
- les fiches département donnent une vision de synthèse par territoire.
Les stratégies face à l'interdiction : 4 options pour les investisseurs
Option 1 : Vendre avant l'interdiction ou rapidement après
Pour un propriétaire qui possède un bien G et ne souhaite pas engager de travaux, la vente est une option viable — mais qui se ferme progressivement. Depuis 2025, les acheteurs savent qu'un bien G ne peut pas être loué, ce qui réduit le cercle des acquéreurs (essentiellement des marchands de biens ou des rénovateurs) et génère une décote significative (estimée entre -15 % et -30 % selon les marchés).
Option 2 : Rénover pour sortir de la classe G
La rénovation pour passer de G à au moins E est le choix de la plupart des bailleurs qui souhaitent conserver leur bien. Le coût dépend de l'état du logement, mais un combo isolation des combles + changement de système de chauffage peut souvent faire passer de G à E ou D.
Les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', éco-PTZ, Certificats d'Économies d'Énergie) permettent de financer une partie de ces travaux. Un audit énergétique préalable est recommandé pour identifier les gestes les plus efficaces.
Option 3 : Acheter un bien G pour le rénover (stratégie valeur ajoutée)
Pour un investisseur expérimenté, un bien G acheté avec une forte décote peut devenir une opportunité de création de valeur si :
- le prix d'achat intègre véritablement le coût des travaux,
- le marché local valorisera le bien rénové,
- les aides à la rénovation permettent de réduire la facture.
Cette stratégie exige une maîtrise des coûts de travaux et une bonne connaissance du marché local.
Option 4 : Éviter les communes à fort taux de passoires
L'option la plus simple pour un investisseur est de cibler des communes où le taux de passoires est structurellement faible — généralement des villes où le parc est plus récent ou bien rénové. Cette stratégie réduit le risque réglementaire et facilite la location.
L'impact sur les prix de l'immobilier
La décote des biens mal classés
Depuis l'annonce du calendrier d'interdictions en 2021, et encore plus depuis leur entrée en vigueur en 2025, les biens mal classés subissent une décote croissante dans les transactions immobilières. Les études notariales estiment cette décote entre :
- 5 à 10 % pour un bien classé E dans les marchés tendus,
- 10 à 20 % pour un bien classé F,
- 20 à 35 % pour un bien classé G, selon la localisation et le coût estimé des travaux.
Ces décotes sont encore plus marquées dans les villes où les acheteurs sont informés et où la concurrence de biens mieux classés est forte.
La prime des biens bien classés
En miroir, les logements classés A, B ou C bénéficient d'une prime de valeur croissante. Dans les marchés tendus, un acheteur accepte souvent de payer 5 à 10 % de plus pour un bien performant énergétiquement, anticipant des charges réduites, une meilleure louabilité et une revente plus facile.
FAQ — Interdiction de location des G
Un locataire peut-il rester dans un logement G après le 1er janvier 2025 ?
Oui. Les baux en cours au 1er janvier 2025 peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme. L'interdiction porte sur les nouvelles mises en location et les renouvellements de bail. En revanche, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d'un logement G à compter de cette date.
Quelles sont les sanctions pour un propriétaire qui loue un logement G ?
La loi prévoit des sanctions pour les propriétaires qui contournent l'interdiction. Le locataire peut se retourner contre le propriétaire et réclamer une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Les services de l'État peuvent également mettre en demeure le propriétaire de réaliser des travaux.
Un logement G classé avant la réforme DPE 2021 est-il concerné ?
Oui, tous les logements classés G selon le DPE en vigueur (DPE v2, obligatoire depuis juillet 2021) sont concernés. Les anciens DPE (antérieurs à juillet 2021) ne sont plus valables pour les locations depuis le 1er janvier 2023.
Comment savoir si mon bien est classé G au sens de la nouvelle méthode ?
Si votre DPE date d'avant juillet 2021, il n'est plus valable et doit être refait. Un DPE récent (après juillet 2021) avec la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) est la référence légale. En cas de doute, contactez un diagnostiqueur certifié.
