Glossaire immobilier & données locales

Ce lexique rassemble les principaux termes de la fiscalité locale, du diagnostic énergétique, du marché (DVF, loyers) et des statistiques de revenus utilisées sur IndiceVille. Il s’adresse aux particuliers, investisseurs et curieux des chiffres publics.

Pour aller plus loin : guides pratiques, blog, méthodologie.

A

Aléa retrait-gonflement des argiles (RGA): Risque de déformation des fondations lié aux sols argileux selon la sécheresse et la pluie. Cartographié à l’échelle communale ; impact sur assurance et travaux.
Apport personnel: Somme immédiatement injectée dans l’achat, en dehors du prêt. Réduit le montant emprunté, le coût total des intérêts et les assurances associées.
Assurance PNO (propriétaire non occupant): Assurance multirisque habitation pour biens loués, couvrant le bâtiment et parfois le recours des voisins. Obligatoire si le bien est soumis à un crédit selon les banques.

B

BPE — Base permanente des équipements: Recensement Insee des équipements et services (santé, éducation, sport, commerce…). Permet de comparer l’offre de services entre territoires.

C

CEE (certificats d’économies d’énergie): Mécanisme incitatif versé par certains acteurs de l’énergie pour des travaux d’efficacité réalisés par des professionnels RGE. Peut financer une partie des rénovations.
Charges de copropriété: Dépenses réparties entre copropriétaires (entretien, ascenseur, syndic…). Une partie peut être récupérable sur le locataire selon le bail et la nature des charges.
Code INSEE communal: Identifiant à 5 chiffres (ou spécifique Corse) d’une commune. IndiceVille s’en sert pour rattacher prix, loyers, fiscalité et DPE à la bonne entité.
Coefficient d’occupation des sols (COS): Règle d’urbanisme locale fixant la surface de plancher autorisée par rapport à la surface du terrain. Varie selon les PLU et les zones.

D

DDT / dossier de diagnostic technique: Ensemble de diagnostics annexés au compromis ou à l’acte de vente (amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon zones, DPE, ERP…).
Diagnostic de performance énergétique (DPE): Document obligatoire qui classe un logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. Il influe sur la vente, la location (calendrier d’interdiction des passoires) et la décote éventuelle à la revente.
DPE collectif (copropriété): Évaluation énergétique de l’ensemble d’un immeuble ou d’un alignement de bâtiments ; calendrier et obligations propres aux copropriétés.
DVF (Demandes de valeurs foncières): Fichier public publiant les ventes immobilières en France : prix, date, surface, nature du terrain. Il permet d’estimer les médianes au m² par commune et d’analyser la liquidité du marché.

E

Effort locatif: Part du revenu consacrée au logement (loyer / ressources). Indicatif de tension lorsqu’il dépasse fréquemment 30–35 % des ménages.
Encadrement des loyers: Dispositif applicable dans certaines zones tendues : un loyer de référence majoré plafonne le loyer à l’entrée des locataires. Les règles varient selon l’arrondissement ou la commune concernée.

É

État des risques et pollutions (ERP): Information obligatoire lors de la vente d’un bien : risques naturels, miniers, technologiques, pollution des sols si concerné. Complète le DDT (dossier de diagnostic technique).

F

FILO / FiLoSoFi (INSEE): Fichiers localisés sur les revenus et la pauvreté. FiLoSoFi agrège des indicateurs social et fiscal à l’échelon communal (avec seuils de confidentialité).
Frais de notaire: Environnement 7–8 % sur l’ancien en moyenne (droits de mutation, émoluments, débours). À inclure dans le prix « tout compris » d’une acquisition.

G

Géorisques: Portail officiel pour consulter aléas naturels et technologiques à une adresse (inondation, séisme, radon, argiles…). Indispensable avant achat.
GLI (garantie loyer impayé): Assurance ou garantie qui couvre partiellement les impayés et parfois les dégâts. Coût à intégrer au rendement net.

I

Immobilier neuf / VEFA: Vente en l’état futur d’achèvement. Prix souvent affichés HT ou avec précisions sur TVA réduite selon conditions d’éligibilité ; calendrier de livraison contraignant.
IRL — Indice de référence des loyers: Indice publié trimestriellement servant souvent de plafond d’évolution du loyer en cours de bail pour les locations soumises à la loi de 1989.

L

LMNP (loueur en meublé non professionnel): Régime fiscal pour la location meublée lorsque l’activité reste « non professionnelle » selon des plafonds de recettes. Permet notamment l’amortissement du bien sous certaines conditions.
Location courte durée (meublé tourisme): Réglementation variable : compensation d’activation d’usage, enregistrement, plafonds de nuitées. Impact sur le rendement brut mais risque juridique et de changement des règles.
Location meublée: Location avec équipements permettant l’habitation immédiate. Durées de bail, formalités et fiscalité (LMNP/LMP) diffèrent de la location nue ; le rendement brut attendu est souvent plus élevé mais les charges et risques aussi.
Location nue: Bail non meublé, généralement de 3 ans pour le résidentiel vide. Le régime fiscal des revenus fonciers s’applique (micro-foncier ou réel).
Loi Climat et Résilience: Texte de 2021 qui organise notamment les interdictions progressives de mise en location des logements les plus mauvais DPE (G, F, E selon un calendrier défini).
Loyer de référence: Indicateur publié par l’observatoire des loyers pour une typologie de logement dans une zone donnée. Il sert de base au calcul de l’encadrement des loyers lorsqu’il est en vigueur.

M

MaPrimeRénov’: Aide de l’État pour la rénovation énergétique des logements, sous conditions de ressources et de gestes de travaux. Les règles évoluent : vérifier les barèmes en vigueur.
Marché de l’ancien: Segment des reventes de biens déjà habités. La liquidité et les prix s’appuient fortement sur la DVF locale plutôt que sur des grilles promoteur.

N

Niveau de vie médian: Revenu disponible par unité de consommation, approchant le « pouvoir d’achat » comparé au revenu médian brut. Publié à l’échelle des territoires par l’INSEE avec un délai de publication.

P

Passoire thermique: Logement très mal isolé ou très énergivore, en pratique souvent classé F ou G au DPE. Ces classes sont soumises à un calendrier d’interdiction de location et à un gel des loyers dans les cas prévus par la loi.
PLU (plan local d’urbanisme): Document d’urbanisme qui zone le territoire communal et fixe règles de constructibilité, hauteurs, usages et parfois prescriptions environnementales.
Plus-value immobilière: Gain entre prix d’acquisition (majoré de travaux déductibles) et prix de revente. Imposable selon la durée de détention et le statut (résidence principale exonérée sous conditions).
PPR (Plan de prévention des risques): Cartographie et règles associées à un aléa (inondation, mouvement de terrain, etc.). Peut limiter l’extension ou imposer des prescriptions constructives.
Prix au m² utile vs carrez: En copropriété, la Loi Carrez encadre la mesure de surface utile pour la vente. La surface utile au m² influe sur le prix comparatif entre annonces.
Prix médian au m²: Valeur centrale des prix au m² observés sur des ventes récentes dans une zone. Moins sensible aux extrêmes que la moyenne, c’est un repère courant pour comparer des villes ou des quartiers.
PTS (permis de louer): Autorisation locale dans certaines communes pour mettre en location courte ou longue, destinée à encadrer l’offre locative. Vérifier les arrêtés municipaux.

Q

Quote-part de copropriété: Pourcentage exprimé en millièmes fixant les droits et obligations d’un lot dans l’immeuble (votes, répartition des charges).

R

REI (Résultats d’ensemble sur l’immobilier): Publication de la DGFiP qui synthétise notamment les taux et produits de taxe foncière par collectivité. Source privilégiée pour comparer la fiscalité locale entre communes.
Rendement locatif: Rapport entre les loyers perçus (ou attendus) et le prix d’achat du bien. On distingue le brut (loyer / prix) et le net après taxe foncière, charges, vacance et gestion.
Résidence principale: Logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle. Détermine abattements fiscaux à la vente, certaines aides et parfois le PLF spécifique.
Revenu médian: Revenu qui partage la population en deux parts égales : la moitié gagne moins, l’autre moitié plus. Indicateur INSEE (FiLoSoFi) utile pour estimer la solvabilité locative moyenne d’une commune.

S

Servitude de risque (PPR, inondation…): Contrainte légale liée à un risque naturel ou technologique : travaux, obligations d’information à l’acquéreur, restrictions d’usage. À vérifier dans les diagnostics et études de sol.
Syndic de copropriété: Mandataire chargé de gérer les parties communes et le budget. Qualité de gestion et projets de travaux influencent les charges et la décote sur certains lots.

T

Taux d’intérêt immobilier: Coût du crédit sur la durée. Avec un taux plus élevé, la même mensualité finance une enveloppe d’achat plus faible : effet direct sur les budgets et la décote des biens fragiles.
Taux de pauvreté: Part des personnes vivant dans un ménage dont le niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian national. Complète le revenu médian pour dresser le profil social d’une ville.
Taxe foncière: Impôt local payé par le propriétaire au 1er janvier. Elle s’appuie sur la valeur locative cadastrale et sur les taux votés par la commune et l’intercommunalité. La part TEOM peut être récupérée sur le locataire sous conditions.
TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères): Redevance souvent rattachée à l’avis de taxe foncière. Elle peut être récupérée sur le locataire si le bail le prévoit et selon la réglementation applicable.
TFPB — Taxe foncière sur les propriétés bâties: Composante de la taxe foncière concernant les bâtiments (par opposition aux terrains non bâtis). C’est elle que l’on compare le plus souvent entre villes via le taux appliqué aux bases cadastrales nettes.

V

Vacance locative: Période sans loyer entre deux locataires. À intégrer dans le rendement net et le cash-flow, surtout sur les petits marchés.
Valeur locative cadastrale: Loyer théorique annuel retenu par l’administration pour un bien, servant de base à la taxe foncière (après abattement). Elle est revalorisée chaque année et ne reflète pas toujours le marché réel.