Pourquoi certaines régions françaises restent massivement exposées aux passoires thermiques en 2026
Le risque DPE n'est pas réparti au hasard sur le territoire français.
Les données DPE v2 agrégées révèlent des écarts très importants de pourcentage de logements classés F ou G d'une région à l'autre, avec des variations allant de moins de 20 % à plus de 45 % selon les territoires.
Certaines régions cumulent plusieurs facteurs défavorables :
- un parc immobilier ancien (construit avant les premières réglementations thermiques des années 70),
- un climat exigeant (hivers froids, étés chauds) qui accentue les besoins énergétiques,
- un historique de rénovation plus faible que la moyenne nationale,
- parfois des revenus médians modestes qui limitent la capacité des ménages à financer des travaux.
Pour un investisseur, cette géographie des passoires thermiques signifie :
- des opportunités de rénovation concentrées dans certaines zones,
- mais aussi un risque réglementaire accru avec le calendrier d'interdiction de louer de la Loi Climat & Résilience,
- la nécessité de stratégies différenciées selon les régions.
Top 5 des régions françaises les plus exposées aux passoires thermiques
Basé sur les données DPE v2 agrégées, voici le classement des régions où la part de logements F et G est la plus élevée :
1. Hauts-de-France : 42-45 % de passoires thermiques
La région Hauts-de-France arrive en tête avec un taux de passoires thermiques parmi les plus élevés de France.
Cette situation s'explique par :
- un parc immobilier très ancien (notamment dans le Nord et le Pas-de-Calais),
- un climat continental avec des hivers rigoureux,
- des revenus médians souvent inférieurs à la moyenne nationale,
- un historique de rénovation énergétique plus faible que dans d'autres régions.
Départements les plus touchés : Nord (45 %), Pas-de-Calais (43 %), Aisne (41 %).
2. Grand Est : 38-41 % de passoires thermiques
La région Grand Est présente également un taux très élevé de passoires, avec des disparités importantes entre départements :
- Ardennes et Meuse : taux supérieurs à 40 %,
- Moselle et Bas-Rhin : taux autour de 35-38 %,
- Haut-Rhin : situation légèrement meilleure mais toujours au-dessus de la moyenne.
Le parc ancien et le climat continental expliquent en grande partie cette exposition.
3. Occitanie : 36-39 % de passoires thermiques
L'Occitanie combine plusieurs facteurs :
- un parc immobilier hétérogène avec de nombreuses maisons individuelles anciennes,
- des écarts importants entre les zones urbaines (Toulouse, Montpellier) et les territoires ruraux,
- certains départements comme l'Aude et les Pyrénées-Orientales affichent des taux supérieurs à 40 %.
4. Nouvelle-Aquitaine : 34-37 % de passoires thermiques
La Nouvelle-Aquitaine présente une situation contrastée :
- des zones urbaines (Bordeaux, La Rochelle) avec un parc plus récent,
- des territoires ruraux et littoraux avec un parc ancien très exposé,
- départements comme la Charente et la Creuse : taux supérieurs à 38 %.
5. Centre-Val de Loire : 33-36 % de passoires thermiques
Le Centre-Val de Loire ferme ce top 5 avec :
- un parc immobilier ancien, notamment dans les zones rurales,
- des départements comme l'Indre et le Cher : taux autour de 36-38 %,
- une dynamique de rénovation qui progresse mais reste insuffisante.
Zoom sur 3 départements critiques : Nord, Pas-de-Calais, Ardennes
Au-delà des moyennes régionales, certains départements concentrent des situations particulièrement préoccupantes.
Le Nord : 45 % de passoires, un défi majeur
Le Nord affiche le taux le plus élevé de France avec près de 45 % de logements classés F ou G.
Cette situation s'explique par :
- un parc locatif ancien très important (constructions d'avant 1975),
- une forte concentration de logements sociaux énergivores,
- des revenus médians souvent modestes qui limitent les capacités d'autofinancement des travaux,
- une pression réglementaire qui va s'intensifier avec le calendrier d'interdiction de louer.
Stratégie pour investisseurs :
Le Nord peut rester intéressant pour des stratégies "acheter pour rénover" si :
- le prix d'achat intègre vraiment le coût des travaux (décote de 15-25 % par rapport à un bien déjà rénové),
- tu cibles des villes avec des revenus corrects et une demande locative solide,
- tu mobilises les aides disponibles (MaPrimeRénov', aides régionales, etc.).
Avec IndiceVille, tu peux identifier les villes du Nord où le couple risque/opportunité est maîtrisé en croisant DPE, revenus, fiscalité et qualité de vie.
Le Pas-de-Calais : 43 % de passoires, situation similaire
Le Pas-de-Calais suit de près avec 43 % de passoires.
Les caractéristiques sont proches du Nord :
- parc ancien, notamment dans les zones minières reconverties,
- mix de logements individuels et collectifs énergivores,
- certaines villes comme Lens ou Béthune concentrent des taux encore plus élevés.
Stratégie pour investisseurs :
Même logique que pour le Nord : sélectionner des microlocalisations où :
- les revenus médians sont corrects (vérifier sur IndiceVille),
- la fiscalité locale n'est pas déjà délirante,
- la demande locative existe (proximité emploi, transports, services).
Les Ardennes : 41 % de passoires, territoire rural exposé
Les Ardennes illustrent un autre profil : territoire rural avec un parc très ancien.
Spécificités :
- maisons individuelles anciennes mal isolées,
- faible densité de population,
- revenus médians souvent modestes.
Stratégie pour investisseurs :
Dans les Ardennes, la stratégie "acheter pour rénover" est plus risquée sauf si :
- tu cibles des villes comme Charleville-Mézières où la demande locative existe,
- tu vises des biens avec un potentiel locatif réel (proximité services, emploi),
- tu as une marge de sécurité importante sur le budget travaux.
Pourquoi ces écarts régionaux existent-ils ?
Plusieurs facteurs expliquent cette géographie des passoires thermiques :
1. L'âge du parc immobilier
Les régions avec un parc très ancien (construit avant 1975, voire avant 1948) partent avec un handicap structurel.
Les premières réglementations thermiques (RT 1974, RT 1982) ont marqué un tournant, mais les logements antérieurs nécessitent souvent des travaux lourds.
2. Le climat et les besoins énergétiques
Un climat continental (hivers froids, étés chauds) accentue les besoins énergétiques et rend les passoires encore plus problématiques.
Les régions du nord et de l'est de la France cumulent souvent :
- parc ancien,
- climat exigeant,
- revenus parfois plus modestes.
3. Les revenus et la capacité d'autofinancement
Les régions où les revenus médians sont faibles voient moins de rénovations spontanées.
Les ménages propriétaires-occupants ont moins de capacité à financer des travaux, même avec des aides.
4. L'historique de rénovation
Certaines régions ont bénéficié plus tôt de politiques publiques de rénovation (aides locales, programmes spécifiques), creusant les écarts avec les territoires moins soutenus.
Investir dans une région très exposée : stratégies par territoire
Investir dans une région à fort taux de passoires thermiques peut rester une stratégie pertinente, mais il faut adapter son approche selon le territoire.
Stratégie pour les Hauts-de-France
Points d'attention :
- taux de passoires très élevé (42-45 %),
- revenus médians souvent modestes,
- fiscalité locale variable selon les communes.
Opportunités :
- prix d'achat souvent attractifs,
- demande locative existante dans les grandes villes (Lille, Amiens, Valenciennes),
- aides régionales et nationales mobilisables.
Recommandation :
Cibler des villes où IndiceVille montre un équilibre entre :
- part de passoires (acceptable si prix d'achat intègre le risque),
- revenus médians corrects,
- fiscalité locale raisonnable,
- qualité de vie et équipements.
Stratégie pour le Grand Est
Points d'attention :
- disparités importantes entre départements,
- certaines zones rurales très exposées,
- grandes villes (Strasbourg, Nancy) avec un parc plus mixte.
Opportunités :
- dynamique économique correcte dans certaines zones,
- proximité frontalière (Allemagne, Luxembourg) pour certains départements,
- aides régionales spécifiques.
Recommandation :
Privilégier les grandes villes et leurs périphéries où :
- la demande locative est solide,
- les revenus médians sont corrects,
- le parc n'est pas exclusivement composé de passoires.
Stratégie pour l'Occitanie
Points d'attention :
- écarts importants entre zones urbaines et rurales,
- certains départements littoraux très exposés,
- mix de logements individuels et collectifs.
Opportunités :
- attractivité démographique forte (Toulouse, Montpellier),
- dynamique économique solide,
- potentiel de valorisation post-rénovation élevé.
Recommandation :
Cibler les zones urbaines et périurbaines des grandes métropoles où :
- la demande locative est forte,
- les revenus médians supportent des loyers post-rénovation,
- le potentiel de revalorisation est réel.
Construire une stratégie "acheter pour rénover" en zone à risque DPE
Une stratégie cohérente dans les régions très exposées peut suivre ce schéma en 5 étapes :
1. Cadrer le territoire avec les données macro
- Consulter l'analyse DPE 2025 d'IndiceVille pour repérer les départements les plus exposés,
- Identifier les régions où la part de passoires est élevée mais où les fondamentaux économiques restent corrects,
- Écarter les zones où la combinaison "forte part de passoires + revenus très faibles + fiscalité délirante" est trop défavorable.
2. Sélectionner des villes cibles avec IndiceVille
Sur chaque fiche ville, regarde systématiquement :
- le DPE moyen de la commune,
- le pourcentage de passoires thermiques (logements F et G),
- les revenus médians et le taux de pauvreté,
- la fiscalité locale (taxe foncière),
- les scores de "bon vivre" et la densité d'équipements.
Tu peux ainsi distinguer :
- Villes à éviter : forte part de passoires + revenus très faibles + fiscalité élevée,
- Villes à potentiel : part de passoires importante mais revenus corrects et dynamique acceptable,
- Villes déjà assainies : DPE moyen correct, mais souvent prix d'achat plus élevés.
3. Choisir des biens où le saut de classe DPE est réaliste
Avant d'acheter, vérifie que :
- le bâti est techniquement "rattrapable" (voir notre article DPE : 7 points à vérifier avant d'acheter un bien à rénover),
- la surface est raisonnable pour des travaux maîtrisables,
- le potentiel locatif post-rénovation est crédible (revenus locaux, demande, marché).
4. Simuler le couple risque / opportunité
Pour chaque projet, calcule :
- Prix d'achat : doit intégrer le coût des travaux (décote de 15-25 % par rapport à un bien rénové),
- Budget travaux : estimation réaliste pour remonter d'au moins 2 classes DPE,
- Aides mobilisables : MaPrimeRénov', aides régionales, etc.,
- Loyer cible post-rénovation : vérifier qu'il est cohérent avec les revenus locaux (données IndiceVille),
- Horizon de détention : plus il est court, moins tu dois tolérer de risque DPE,
- Scénarios de sortie : revente, refinancement, etc.
5. Activer les aides et optimiser le montage
Selon ton profil et la nature du projet :
- mobilise les aides nationales et locales (MaPrimeRénov', aides régionales, etc.),
- articule ton financement (prêt travaux, prêt conso, apport) pour rester dans une zone de confort de mensualités,
- vérifie les délais de travaux et les disponibilités d'artisans dans la zone.
FAQ – Régions exposées aux passoires thermiques et stratégie DPE
Quelle région française a le plus de passoires thermiques en 2026 ?
Les Hauts-de-France arrivent en tête avec un taux de 42-45 % de logements classés F ou G, soit près de 1,5 fois la moyenne nationale (28 %).
Le département du Nord affiche le record avec 45 % de passoires.
Suivent le Grand Est (38-41 %), l'Occitanie (36-39 %), la Nouvelle-Aquitaine (34-37 %) et le Centre-Val de Loire (33-36 %).
Faut-il bannir toutes les régions très exposées aux passoires ?
Non, mais il faut cesser d'y investir comme si la réglementation n'existait pas.
Ces régions sont :
- des terrains de jeu propices aux stratégies "acheter pour rénover" si le prix d'achat intègre vraiment le risque,
- mais aussi des zones où un achat mal calibré peut devenir un boulet à long terme.
L'enjeu est de sélectionner des microlocalisations (villes, quartiers) où :
- les revenus médians sont corrects,
- la fiscalité locale n'est pas délirante,
- la demande locative existe,
- le potentiel de valorisation post-rénovation est réel.
Où investir dans les Hauts-de-France malgré le taux élevé de passoires ?
Dans les Hauts-de-France, cible des villes où IndiceVille montre un équilibre :
- Lille et sa métropole : demande locative forte, revenus corrects, mais prix d'achat plus élevés,
- Amiens : équilibre intéressant entre prix, revenus et qualité de vie,
- Valenciennes : dynamique économique correcte, demande locative existante.
Évite les zones où la combinaison "forte part de passoires + revenus très faibles + fiscalité élevée" est trop défavorable.
Comment IndiceVille m'aide à trier au sein d'une région à risque DPE ?
IndiceVille te permet de :
- repérer les départements les plus exposés via l'analyse DPE 2025,
- zoomer sur les villes où, malgré le risque DPE, les revenus et la qualité de vie restent attractifs,
- comparer plusieurs communes dans le comparateur pour choisir des points d'entrée plus solides,
- croiser DPE, fiscalité, revenus et qualité de vie sur chaque fiche ville.
Tu ne juges plus le risque DPE dans le vide, mais dans un écosystème socio-économique précis.
Quels sont les signaux qui doivent me faire renoncer à une zone ?
Quelques signaux d'alerte combinés qui doivent te faire renoncer :
- forte part de passoires (supérieure à 40-45 %),
- revenus médians très faibles (inférieurs à 18 000-19 000 €/an),
- fiscalité locale déjà élevée (taxe foncière supérieure à 30-35 %),
- démographie stagnante ou en forte baisse,
- faible densité d'équipements (santé, éducation, commerces).
Dans ces cas, il est souvent plus sage de chercher des opportunités dans des territoires où le couple risques / opportunités est plus équilibré.
Le Pas-de-Calais est-il un bon territoire pour investir en 2026 malgré 43 % de passoires ?
Le Pas-de-Calais peut rester intéressant pour des stratégies "acheter pour rénover" si :
- tu cibles des villes avec des revenus médians corrects (vérifier sur IndiceVille),
- le prix d'achat intègre vraiment le coût des travaux (décote de 15-25 %),
- la demande locative existe (proximité emploi, transports, services),
- tu mobilises les aides disponibles (MaPrimeRénov', aides régionales).
Évite les zones où la combinaison "forte part de passoires + revenus très faibles + fiscalité élevée" est trop défavorable.
Utilise IndiceVille pour identifier les villes du Pas-de-Calais où le couple risque/opportunité est maîtrisé.
En combinant les données macro (régions, départements) et micro (villes) d'IndiceVille, tu peux construire une stratégie d'investissement pilotée par les chiffres dans les régions les plus exposées aux passoires thermiques, plutôt que de les éviter systématiquement ou de les aborder au hasard.
