DPE : 7 points à vérifier avant d’acheter un bien à rénover

Arrêter de juger un DPE uniquement à la lettre

Quand on parle de DPE, la plupart des discussions tournent autour de la lettre : A, B, C… jusqu’à G.
Pourtant, deux logements en D peuvent avoir :

des consommations réelles très différentes,
des travaux à prévoir sans commune mesure,
un potentiel de revalorisation diamétralement opposé.

Avant d’acheter un bien à rénover, il faut comprendre où et comment l’énergie est perdue pour décider :

si tu peux raisonnablement remonter en classe,
avec quel budget,
et avec quel impact sur le loyer et la valeur.

Les 7 points à passer au crible avant d’acheter un bien à rénover

1. Année de construction et nature du bâti

Regarde dans le DPE (ou dans le dossier technique) :

l’année de construction,
le type de murs (brique, parpaing, pierre, béton),
la présence ou non d’isolation.

Les biens construits avant les premières réglementations thermiques (années 70) :

partent souvent de très bas en performance,
offrent en contrepartie un gros potentiel de gains,
impliquent presque toujours des travaux lourds sur l’enveloppe.

2. Type de chauffage et d’eau chaude

Le DPE mentionne le système de chauffage et de production d’eau chaude :

convecteurs électriques anciens,
chaudière fioul,
gaz ancien,
PAC, etc.

Systèmes typiquement problématiques pour un investisseur :

convecteurs “grille-pain” dans un logement mal isolé,
chaudière fioul en fin de vie.

3. Toiture et combles : le levier n°1

Le rapport DPE indique en général si :

les combles sont isolés,
l’épaisseur et la nature de l’isolation.

Dans une très grande majorité de cas :

l’isolation de la toiture est le meilleur levier de gains énergétiques par euro investi,
surtout sur les petites et moyennes surfaces.

4. Murs et fenêtres : diagnostic visuel et DPE

Regarde :

si les murs sont isolés (par l’intérieur ou l’extérieur),
la nature du vitrage (simple, double ancien, double performant),
l’état général des menuiseries.

Pro-tip : un simple vitrage généralisé sur un bâti ancien n’a pas le même impact qu’un simple vitrage ponctuel sur une annexe. Le DPE permet de quantifier ces écarts.

5. Ventilation, humidité et pathologies du bâti

Un logement mal ventilé peut :

accumuler condensation et humidité,
développer des moisissures,
souffrir de pathologies structurelles (bois, maçonnerie).

Le DPE et la visite sur place doivent te permettre de repérer :

l’absence de VMC,
des traces d’humidité récurrentes,
une mauvaise circulation de l’air.

6. Préconisations de travaux et gains estimés

Le DPE propose souvent plusieurs scénarios de travaux avec :

une estimation de coût (fourchettes),
un gain de classes DPE,
un impact sur les consommations.

Même si ces estimations restent théoriques, elles te donnent :

un ordre de grandeur du budget,
une vision des combos de travaux les plus efficaces.

7. Calendrier d’interdiction de louer lié à la classe

Selon la classe actuelle (F, G, puis plus tard E), la pression réglementaire n’est pas la même :

un G très consommateur proche des seuils est sous forte pression immédiate,
un E peut rester louable plus longtemps, mais son attrait futur dépendra du marché local.

Croiser le DPE du bien avec le profil énergétique de la ville

Au-delà du diagnostic du bien, il est essentiel de regarder le profil énergétique de la commune :

Sur IndiceVille, tu peux voir pour chaque ville :

le DPE moyen du parc,
le pourcentage de passoires thermiques,
le score global qui intègre déjà cet aspect.

Quelques réflexes utiles :

si ton bien est mauvais mais que la ville est globalement performante :
- tu es peut-être face à un “retardataire” isolé → potentiel de valorisation intéressant ;
si ton bien est mauvais et que la ville est très exposée (fort % de passoires) :
- tu dois être encore plus exigeant sur le prix, les aides et la demande locative.

Graphique (suggestion)

Diagramme : Position du bien par rapport au DPE moyen et au pourcentage de passoires de la ville.

Mini-checklist avant de signer un bien “à rénover”

Lire en détail le DPE (et pas seulement la lettre).
Identifier les 3–4 postes qui pèsent le plus lourd : toiture, chauffage, fenêtres, ventilation.
Estimer un ordre de grandeur de travaux réaliste (en se projetant sur 3–5 ans).
Croiser avec le profil énergétique de la ville sur IndiceVille.
Vérifier que la revalorisation attendue (loyer + prix) est cohérente avec :
- les revenus locaux,
- la demande,
- le calendrier réglementaire.

FAQ – DPE et achat de biens à rénover

Un mauvais DPE doit-il faire fuir systématiquement ?

Non, mais il doit déclencher une analyse méthodique :

si le prix d’achat n’intègre pas les travaux, méfiance ;
si le marché local est apathique, prudence ;
si les aides sont mobilisables et que la demande est solide, cela peut devenir une vraie opportunité.

Comment savoir si le DPE est “sincère” ?