La Loi Climat & Résilience (août 2021) a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. Dès 2025, les biens classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne pourront plus être proposés à la location sans travaux de rénovation. En 2028, l'interdiction s'étendra aux logements classés F, puis aux classements E à l'horizon 2034. Pour un propriétaire ou un investisseur, anticiper ces échéances est devenu incontournable : un bien non mis aux normes risque de rester vacant ou de voir sa valeur fortement dépréciée.
Ce guide vous explique comment le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) structure désormais le marché locatif, quelles sont les obligations à court terme, et comment utiliser les données IndiceVille (DPE moyen, part de passoires thermiques par commune) pour repérer les territoires les plus exposés ou, au contraire, les plus avancés en matière de rénovation énergétique.
Chiffres clés du parc immobilier français
Part de passoires (F et G)
Moyenne pondérée par nombre de diagnostics
DPE moyen national
Échelle A (très performant) à G (passoire)
Diagnostics analysés
Données DPE v2 ADEME
Calendrier d'interdiction de location
2025 : logements G
Interdiction de louer les logements dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an (équivalent classe G).
2028 : logements F
Extension de l'interdiction aux logements classés F. Les propriétaires doivent engager des travaux avant cette date.
2034 : logements E
À plus long terme, les logements classés E seront à leur tour concernés par des restrictions.
Pourquoi le DPE structure-t-il le marché locatif ?
Le DPE n'est plus un simple document informatif : il conditionne la capacité à louer un bien. Les bailleurs qui ne respectent pas les échéances s'exposent à des sanctions (amendes, nullité du bail) et à une impossibilité pratique de trouver des locataires, les plateformes et annonces exigeant de plus en plus la conformité. Pour un investisseur, acheter un bien F ou G sans prévoir de travaux revient à prendre le risque de ne plus pouvoir le louer dans les années qui viennent.
À l'inverse, les communes où le parc immobilier est déjà performant (faible part de passoires, DPE moyen élevé) offrent un cadre plus serein : moins de travaux à prévoir, valorisation potentielle des biens rénovés. IndiceVille agrège les données DPE à l'échelle communale (DPE moyen, pourcentage de logements F et G) pour vous permettre de comparer les territoires et d'orienter vos choix en fonction de votre stratégie (éviter les zones à risque ou cibler les marchés où la rénovation crée de la valeur).
Comment lire les indicateurs DPE sur IndiceVille ?
Sur chaque fiche ville, vous retrouvez le DPE moyen (note synthétique du parc local), le pourcentage de passoires thermiques (logements classés F et G) et le nombre de diagnostics pris en compte. Plus ce nombre est élevé, plus l'indicateur est fiable. Le score IndiceVille intègre la dimension énergétique : une commune avec un parc très dégradé verra son score pénalisé, ce qui vous aide à croiser fiscalité, revenus et performance énergétique avant d'investir.
Les analyses nationales (par exemple l'analyse DPE 2025 sur IndiceVille) fournissent des classements des départements et des communes les plus touchés par les passoires. En les croisant avec la recherche avancée (filtres par département, par revenu médian, par taxe foncière), vous pouvez identifier des zones cohérentes avec votre projet : par exemple des communes à fort potentiel de valorisation par la rénovation, ou au contraire des territoires déjà performants où le risque de travaux imprévus est limité.
Communes les plus touchées par les passoires thermiques
| Ville | % Passoires F/G | Diagnostics |
|---|---|---|
| Entrevennes | 98,73 % | 79 |
| GROSSETO PRUGNA | 97,00 % | 12 |
| CARBINI | 95,00 % | 13 |
| Porta | 95,00 % | 20 |
| VIGGIANELLO | 94,00 % | 11 |
| Guillestre | 90,91 % | 44 |
| La Javie | 90,00 % | 10 |
| ALTIANI | 88,00 % | 37 |
| Tarnac | 86,67 % | 15 |
| Isola | 86,36 % | 22 |
Cliquez sur une ville pour accéder à sa fiche détaillée (fiscalité, DPE, revenus, équipements). Voir aussi l'analyse complète DPE 2025.
Quelles communes et quels biens sont les plus touchés ?
Les passoires thermiques ne sont pas réparties uniformément sur le territoire. Les logements construits avant 1975 (avant la première réglementation thermique) représentent une part importante du parc classé F ou G : bâtiments souvent mal isolés, chauffage ancien (fioul, électrique direct), absence de ventilation contrôlée. Les zones rurales et les petites communes disposent fréquemment d'un parc plus ancien et moins rénové que les grandes agglomérations ; à l'inverse, les centres-villes anciens peuvent concentrer des logements très dégradés malgré une demande locative forte. Les données IndiceVille (pourcentage de passoires par commune, DPE moyen) permettent de repérer ces territoires à risque et de croiser avec la fiscalité et les revenus pour affiner votre stratégie.
Pour un investisseur, deux logiques s'opposent : éviter les zones où le parc est très dégradé (risque de travaux obligatoires et de vacance) ou, au contraire, cibler ces zones pour acheter à un prix plus bas et valoriser par la rénovation avant revente ou location. Dans les deux cas, disposer de données fiables à l'échelle communale (nombre de diagnostics, part de passoires) est indispensable. IndiceVille agrège ces indicateurs pour des milliers de communes et les croise avec la taxe foncière et les revenus médians, ce qui vous aide à prendre des décisions éclairées.
Rénovation et aides : ce qu'il faut savoir
La rénovation énergétique peut passer par l'isolation (combles, murs, fenêtres), le remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, réseau de chaleur) ou la ventilation. Les aides publiques (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) permettent de réduire la facture, sous conditions de ressources et de performance visée. Planifier les travaux avant l'échéance d'interdiction évite le stress de dernière minute et préserve la valeur du bien ; pour un investisseur, anticiper peut aussi permettre de valoriser un actif avant revente ou de sécuriser des loyers sur la durée.
Le DPE v2 (méthode actuelle) repose sur les consommations d'énergie réelles ou estimées et la surface du logement. Un logement classé G consomme typiquement plus de 450 kWh/m²/an ; pour viser un classement D ou mieux, il faut souvent combiner isolation renforcée et système de chauffage performant. Les professionnels (RGE) peuvent vous accompagner pour définir un plan de travaux cohérent et accéder aux aides. En parallèle, consulter les fiches ville IndiceVille vous permet de situer votre bien ou votre cible d'achat dans son contexte local (parc déjà performant ou très dégradé) et d'anticiper l'impact de la rénovation sur la valeur et la demande locative.
En résumé : le DPE 2025 n'est pas qu'une contrainte réglementaire, c'est un critère de plus en plus structurant pour le marché locatif. Utiliser les données IndiceVille (fiches ville, analyses, recherche avancée) vous permet de cartographier les territoires à risque et les opportunités, et d'aligner vos choix d'investissement ou d'achat sur ce nouveau cadre.