La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est une charge récurrente qui pèse sur tout propriétaire de bien immobilier. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année selon l'inflation, et des taux votés par la commune, l'intercommunalité et le département. En 2024, le produit total de la taxe foncière en France dépasse 55 milliards d'euros et concerne environ 33 millions de propriétaires. Pour un investisseur locatif, cette charge vient directement rogner le rendement net : entre deux villes avec le même loyer mais des taux très différents, l'écart peut atteindre plusieurs centaines d'euros par an.
Ce guide explique comment la taxe foncière influence la rentabilité locative, comment elle est calculée et pourquoi elle varie autant d'un territoire à l'autre. Vous y trouverez aussi des pistes concrètes pour utiliser IndiceVille : comparer les taux par commune, repérer les départements et villes où la fiscalité est la plus favorable, et croiser la taxe foncière avec le DPE et les revenus médians pour optimiser vos choix d'investissement.
Chiffres clés de la taxe foncière en France
Taux moyen national
Moyenne pondérée sur les communes (données REI)
Communes couvertes
Données IndiceVille
Écart départements
Taux le plus bas au plus élevé
Comment est calculée la taxe foncière ?
La base de calcul est la valeur locative cadastrale (VLC) du bien : un loyer théorique établi par l'administration fiscale. Cette valeur est revalorisée chaque année selon un coefficient national (indexation sur l'inflation) : en 2024, la revalorisation a été de +3,9 % ; en 2025, elle est de +1,7 %. La taxe due est obtenue en multipliant la base (après abattements éventuels) par les taux votés par la commune, l'intercommunalité et le département. Chaque collectivité fixe son taux dans le cadre de son budget ; les écarts entre territoires reflètent donc à la fois le niveau de dépenses locales et les choix fiscaux des élus.
En pratique, un investisseur ne calcule pas lui-même la taxe : il consulte le taux effectif appliqué dans la commune (exprimé en % de la valeur locative cadastrale). Sur IndiceVille, chaque fiche ville affiche ce taux de taxe foncière, ce qui permet de comparer rapidement les communes entre elles et de simuler l'impact sur la rentabilité (par exemple : pour un bien de 200 000 € de VLC, un taux de 25 % correspond à 50 000 € de base, puis à une taxe qui dépend des taux votés ; un écart de 10 points de taux peut représenter plusieurs centaines d'euros de différence par an).
Pourquoi la taxe foncière varie-t-elle autant entre territoires ?
Les différences de taux entre départements et communes s'expliquent par plusieurs facteurs : le niveau des dépenses locales (équipements, services, dette), les transferts de charges entre échelons (département, interco, commune), et la baisse progressive de la dotation globale de fonctionnement (DGF) qui pousse certaines collectivités à compenser par la fiscalité. Selon la DGFiP, en 2024 environ 82 % des communes ont maintenu leur taux de TFPB, 17 % l'ont augmenté et 1 % l'ont baissé. Les départements où la taxe foncière est la plus basse offrent souvent un cadre plus favorable à la rentabilité locative ; à l'inverse, les territoires déjà fortement taxés peuvent voir leur attractivité pour les investisseurs diminuer si les taux continuent de croître.
Pour un investisseur, il est donc crucial de comparer les taux avant d'acheter. IndiceVille permet de consulter le taux de taxe foncière pour des milliers de communes, de filtrer par plafond de taxe (recherche avancée) et de consulter les classements (villes et départements où la taxe est la plus basse). En croisant avec le DPE et les revenus médians, vous pouvez identifier des communes où la fiscalité reste maîtrisée tout en conservant un potentiel de valorisation et une demande locative solide.
Classement des départements par taux de taxe foncière
| Rang | Département | Taux moyen | Communes |
|---|---|---|---|
| #1 | Aude | 62.99 % | 433 |
| #2 | Gers | 58.29 % | 461 |
| #3 | Tarn-et-Garonne | 51.21 % | 195 |
| #4 | Tarn | 49.86 % | 314 |
| #5 | Département 97 | 49.14 % | 58 |
| #6 | Hautes-Alpes | 48.77 % | 162 |
| #7 | Seine-Maritime | 47.88 % | 708 |
| #8 | Aisne | 47.76 % | 799 |
| #9 | Oise | 47.68 % | 679 |
| #10 | Mayenne | 47.43 % | 240 |
| #11 | Dordogne | 47.34 % | 503 |
| #12 | Loir-et-Cher | 46.89 % | 267 |
Les départements sont classés du taux moyen le plus élevé au plus bas. Cliquez sur un département pour voir les communes. Voir l'analyse complète Taxe foncière 2024.
Quelques communes à la taxe foncière la plus basse
Villes avec le taux de taxe foncière le plus bas en France (données IndiceVille). Cliquez pour accéder à la fiche détaillée.
Impact sur la rentabilité locative : un exemple chiffré
Pour un bien dont la valeur locative cadastrale (VLC) est de 10 000 € par an, un taux de taxe foncière de 30 % génère 3 000 € de taxe annuelle, contre 2 000 € à 20 %. Soit 1 000 € d'écart par an, qui pèsent directement sur le rendement net. Sur un bien acheté 200 000 € avec un loyer de 800 €/mois (9 600 €/an), un rendement brut de 4,8 % devient environ 4,3 % net après taxe à 20 %, contre 3,8 % à 30 %. La fiscalité locale peut donc faire varier le rendement net de plusieurs dizaines de points de base ; sur un portefeuille de plusieurs biens, l'écart devient significatif. Comparer les taux entre communes avant d'acheter est donc une étape incontournable pour tout investisseur soucieux de maximiser sa rentabilité.
IndiceVille affiche le taux de taxe foncière pour chaque commune, ce qui permet de simuler rapidement l'impact sur la rentabilité. En croisant avec le DPE (risque de travaux) et les revenus médians (demande locative et solvabilité), vous pouvez identifier des communes où la fiscalité reste maîtrisée tout en conservant un marché locatif porteur. Les classements (villes à la taxe la plus basse, par département) vous aident à élargir votre périmètre de recherche au-delà des zones que vous connaissez déjà.
Évolution récente et revalorisation des bases
Chaque année, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées selon un coefficient national (lié à l'inflation). En 2024, cette revalorisation a été de +3,9 % ; en 2025, elle est de +1,7 %. Une grande partie de la hausse du produit de la taxe foncière provient de cette revalorisation des bases, le reste venant des changements de taux votés par les collectivités. Pour un propriétaire, cela signifie que même si les taux restent stables, la facture peut augmenter du seul fait de la revalorisation. Suivre l'évolution des taux et des bases sur IndiceVille (analyses taxe foncière, fiches ville) vous aide à anticiper ces évolutions et à intégrer des hypothèses de hausse dans vos calculs de rentabilité.
Utiliser la fiche ville et les outils IndiceVille
Sur chaque fiche ville, les blocs Fiscalité, DPE et Revenu médian vous donnent les ordres de grandeur essentiels. Vous pouvez ensuite utiliser le comparateur (Comparer deux villes) pour mettre côte à côte les taux de taxe foncière, les DPE et les revenus de deux communes, ou consulter les analyses nationales (taxe foncière 2024, DPE 2025, disparités de revenus) pour replacer une commune dans son contexte. En pratique, un investisseur avancé regarde le niveau absolu de la taxe foncière, son évolution récente (quand disponible) et le ratio taxe foncière / revenu médian local pour juger du poids de la fiscalité par rapport au pouvoir d'achat des habitants.
La recherche avancée permet de filtrer les communes par plafond de taxe foncière (par exemple : n'afficher que les villes avec un taux inférieur à 25 %) et par département ou revenu médian minimum. Combinée aux classements (villes à la taxe la plus basse, villes aux plus hauts revenus), elle vous aide à constituer une short-list de territoires cohérents avec votre stratégie. En résumé : la taxe foncière est un levier incontournable de la rentabilité locative ; en la croisant avec le DPE et les revenus sur IndiceVille, vous optimisez vos choix d'investissement et évitez les mauvaises surprises.