Ce que la DVF dit — et ce qu'elle ne dit pas
La DVF publie des actes authentiques : prix, date, contenance, nature de terrain… C'est la meilleure base pour une médiane communale ou intercommunale. En revanche, elle ne remplace pas une expertise d'agence fine sur un quartier précis : l'échantillon peut être mince, ou dominé par des types de biens qui ne ressemblent pas au vôtre.
Méthode simple en cinq étapes
- Filtrer les ventes récentes (12–24 mois) pour une surface et une typologie proches.
- Retirer les transactions manifestement atypiques (très grand terrain, vente entre proches si identifiable).
- Comparer au DPE : une médiane « neutre » cache souvent deux marchés (biens rénovés vs à rénover).
- Qualifier la liquidité : peu de ventes signifie médiane fragile.
- Tester une fourchette de prix au m² plutôt qu'un point unique.
Pièges fréquents
- Confondre prix demandé et prix vendu.
- Oublier que la vue, l'étage ou le stationnement déplace le prix au m² sans que la DVF le détaille toujours lisiblement.
- Appliquer la médiane d'une grande agglomération à un micro-quartier « prime » ou « déficit ».
Lien avec IndiceVille
Les fiches ville synthétisent une partie de l'information DVF : elles servent de point de départ pour comparer des communes entre elles. Revenez toujours au détail lorsque l'adresse est arrêtée : c'est à cette échelle que se joue la négociation finale.